Comment défiscaliser avec l’immobilier locatif ?

Vous comptez acquérir un bien pour le louer ? Sachez que des dispositifs peuvent alléger votre pression fiscale vous aidant ainsi à éponger rapidement les dettes contractées avec le crédit immobilier. Quels sont ces dispositifs ?

Le Pinel Classique :

Ce dispositif de défiscalisation immobilière promet aux bailleurs-investisseurs ayant acquis un bien neuf dans une zone Pinel (A bis, A ou B1) et répondant aux normes RT 2012 des avantages fiscaux. En effet, avec un engagement de location sur 6 ans, ils peuvent profiter de 10,5 % de réduction d’impôt en 2023 contre 9 % en 2024. Avec une mise en location sur 12 ans, la réduction d’impôt pour l’année 2023 est de 17,5 % contre 14 % en 2024.

Attention, ces avantages viennent avec d’autres conditions telles que le respect du plafond de loyer et du plafond des ressources des locataires.

Le Pinel Plus :

Ce dispositif est une version plus évoluée du Pinel Classique. Les conditions à respecter pour en bénéficier sont comme celles du Pinel Classique à quelques différences près. Oui, les biens doivent être dans une zone prioritaire (A bis, A ou B1), être loués sur 6 à 12 ans dans le respect des plafonds de loyer et des ressources des locataires. Mais en plus de ces exigences, les biens neufs doivent :
– Respecter une surface habitable minimum : 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, etc.
– Disposer d’un jardin, d’un balcon ou d’une terrasse
– Avoir une double exposition s’il a plus de 2 chambres
– Répondre à la RE 2020

Comme précisé sur https://www.valority.com/investir-immobilier/defiscalisation-immobiliere/, le Pinel Plus accorde alors aux bailleurs-investisseurs présentant un engagement de location sur 6 ans une réduction d’impôt de 12 %. Un logement loué sur 9 ans permet une réduction fiscale de 18 %. Un appartement ou une maison louée sur 12 ans permet de profiter de 21 % de réduction sur la TVA.

Sachant qu’en 2025, les logements devront répondre à la RE 2020, investir avec le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel Plus est plus profitable puisque vous n’aurez plus à envisager des travaux de rénovation pour respecter les nouvelles normes.

La loi Denormandie :

Si la loi Pinel est tournée vers l’immobilier neuf, la loi Denormandie est axée sur l’immobilier ancien. Si vous comptez acquérir un bien ancien et profiter d’une défiscalisation, c’est le dispositif de défiscalisation immobilière qu’il vous faut. En respectant les exigences requises par le dispositif, il est possible pour le bailleur-investisseur d’apprécier une réduction d’impôt de 12 à 21 %.

Ces avantages, vous pouvez en profiter si :
– Vous achetez un appartement ou une maison dans l’une des communes éligibles à la loi Denormandie. Au nombre de 245, ces communes se sont engagées sur le plan Action Coeur de Ville.

– Vous effectuez des travaux de rénovation pour optimiser le confort du logement. L’agrandissement de la surface habitable par l’aménagement d’une terrasse ou d’un bacon fait partie des travaux éligibles tout comme l’isolation de la maison (combles, fenêtre, murs, etc.). Les travaux d’amélioration doivent être justifiés avec des factures claires et pris en charge par un artisan professionnel certifié RGE. Sans surprise, évaluer le bien avec des diagnostics de performance énergétique ou DPE est nécessaire.

– Vous mettez le bien rénové en location en tant que résidence principale du locataire pendant au moins 6 ans.

– Les ressources des locataires respectent la grille proposée par le dispositif Denormandie. Selon cette grille, le plafond des ressources du locataire dans la zone A bis pour une personne est de 41 855 €. Il est de 34 115 € dans la zone B1. Pour un couple sans personne à charge, ce plafond est de 62 555 € dans la zone A et de 45 558 € dans la zone B1.

– Le loyer est dans la limite des plafonds suggérés par le dispositif de défiscalisation. Pour l’année 2023, le loyer dans la zone A bis est plafonné à 18,25 €/m², à 13,56 €/m² dans la zone A et 10,93 €/m² dans la zone B1.

La Loi Malraux :

Tout comme la loi Denormandie, la loi Malraux concerne l’immobilier ancien. Elle accorde des avantages fiscaux aux bailleurs-investisseurs qui s’engagent à réhabiliter des biens anciens dégradés. Après les travaux de rénovation, ces biens doivent également être loués pendant 9 ans minimum. Si le bien ancien se trouve dans une zone AVAP, la réduction d’impôt s’élève à 20%. Si l’immobilier ancien se trouve dans un secteur sauvegardé, la réduction d’impôt atteint les 30 %.

Quel que soit le dispositif de défiscalisation immobilière que vous choisissez, pour en tirer profit, respectez à la lettre les exigences demandées. Si vous comptez augmenter le loyer, vérifiez le plafond de loyer mis à jour. Oui, les plafonds sont revus chaque année selon l’évolution de l’inflation.